新西兰投资移民新政：大幅下调投资移民门槛，允许新房开发和投资商业地产 终于千呼万唤的新西兰投资移民新政予以公布，并从今年四月一日起实施，以吸引更多的海外投资。新政策的亮点在于，取消了原政策下的英语能力要求，并允许海外投资者投资商业地产和普通住宅的新房开发。 此次发布的新西兰投资移民签证（Active Investor Plus）分为"增长型"（Growth）和"平衡型"（Balanced）两种类别。增长型投资类别下，最低投资额为500万纽币，"平衡型"则最低1000万纽币，各类别的核心内容如下： 增长型 （Growth category） 平衡型 （Balanced category） 最低投资金额 NZD$ 500万 NZD$ 1,000万 扩大可投资领域 · 直接投资新西兰企业 · 投资到新西兰贸易发展局（NZTE）*认定的管理型基金(Managed [...]
Kāinga Ora (新西兰公屋署)自2021年10月推出了帮助首次购房者的First Home Partnership Scheme (首次购房合作伙伴政策)以来，从2023年8月14日开始又扩大了其适用范围，旨在让更多的人能获得这一政策的优惠。具体例好新政如下： 之前的政策只是允许购买新房，从2023年8月14日开始，市场上已有的现房也可以适用。就是说符合条件的首次购房者可以购买已有现房，获得这一政策支持。此举对那些想购买已有现房，但资金又不够的首次购房者来说是非常好的消息。 原有政策中首次购房者的家庭税前年收入上限不能超过13万纽币，此次政策扩大家庭税前年收入门槛到15万纽币。这是反应了新西兰平均工资增长的趋势，关注真正有需要的家庭。 扩大家庭人数上限，允许至少六人同住的大家庭也可以通过这一政策购买首套住宅。对六人以上大家庭或三世同堂等多元家庭的收入上限的标准，会不同于上述普通家庭适用的15万上限。 变更后的政策扩大，对于家庭年收入低于15万纽币且可以获得贷款的情况下，只要有5%的首付就可以通过这一政策，获得购房款的25%或20万纽币（以较低者为准）的资助，就可以购买到市场上心仪的首套现房。也不用等期房竣工，直接入住已有现房。 由于获得上述至少20万纽币支援的同时这一政策是共享所有权，就是说Kāinga Ora资助了多少，就拥有该房屋等值的所有权分额，因此，需要有做过这一政策交割的律师为您办好各种申请与交房、房屋登记的手续。如果您对通过这一政策的首套房置业有任何的问题，请随时与CL Law联系。 本文仅供参考，在这篇文章中所包含的内容不构成法律意见。如果需要咨询任何法律或本文相关问题，请与CL Law的专业法律团队联系，我们将热忱为您提供法律服务。
2022年10月20日，新西兰的“流行疫情应变通知”（Epidemic Preparedness (COVID-19) Notice）（“通知”）到期并未获得延期，目前该通知已经失效。由于应对COVID-19而实施的房地产和财产领域的临时立法修正案正在被废除，有些修正案已经失效，有些是在三个月后失效，还有些是在六个月后失效。 临时立法修正案在COVID-19警戒级别和红绿灯保护框架期间为公司、商业和个人应对和办理各种事务，提供了灵活性。例如，临时法案允许通过远程方式电子签署和认证一些文件（包括遗嘱和房地产过户相关授权文件），并在一些具有不确定性和限制的期间延长了某些时限（例如对逾期无法还款或付款的借款人、租户）。 以下是因该“流行疫情应变通知”的到期而废除的临时立法的摘要。 遗嘱和EPA不能再远程电子签署 疫情期间允许遗嘱和EPA（Enduring Power of Attorney，持久授权书）可以远程方式电子签署。但是，2022年10月20日该立法修正案已失效，目前没有通过永久立法修正案来保留该规定，因此，遗嘱和EPA必须当面签署的规定重新生效。 宣誓、 保证和声明也不能再远程方式进行 2022年10月20日以后，法律规定的宣誓（Oaths）, 保证（affirmations）和声明（declarations）也不能以远程方式进行，以前要求必须当面进行的规定重新生效。 房屋抵押人和租户解决违约问题的延长期将于2023年4月20日结束 2007年房地产法（Property Law Act 2007）的修正案延长了抵押人在其抵押贷款下解决违约问题和租户在未支付租金的租约违约问题的时限，将在2023年4月20日到期，之前法案适用的时限将恢复。 [...]
Kāinga Ora (新西兰公屋署)推出了针对首次购房者的First Home Partnership Scheme (首次购房合作伙伴政策)，旨在帮助那些首付资金不足的首次购房者上岸。 该政策需要提前申请取得Kāinga Ora的预批后，才可签署购房协议。近期本律师事务所代理我们的客户成功取得了审批，该客户是先签署了购房协议后，由于银行的贷款政策收紧措手不及的面临资金缺口，经本律师事务所的推荐和代理申请，最终通过该政策获得了不足的资金，得以成功交割心仪的房产。因此，如果您是首套购房者，可以考虑通过该政策获得一些资金缓冲。那么，该政策的具体内容和申请条件有哪些呢？ 首先，从购房资金的构成来说：为了符合申请条件，申请人至少缴纳5%的首付款，Kāinga Ora会提供最高为房款的25%或20万新西兰元（以较低者为准），剩余部分是通过指定的三家银行Westpac、 BNZ、SBS Bank获得的银行贷款。举个例子来说，如果您想购买100万新西兰元的房子，20万元来自Kāinga Ora，您自己出10万，剩下的银行贷款70万；如果您能贷到75万，那仅用5万首付可购置100万的房产。 从房屋的所有权结构来说：该政策是共享所有权计划。即Kāinga Ora资助了多少，就拥有等值的所有权分额。就是说，100万的房子如果Kāinga Ora出了20万元，Kāinga Ora拥有该房子的20%产权。房契上也会联名产权比例，即您是80%产权人，Kāinga Ora是20%产权人。之后，您可以逐步回购这部分产权，直至满100%所有权，Kāinga Ora完全退出。需要注意的是，回购的金额取决于回购时房产的市场价值（market [...]
房屋买卖常见问题系列之二 不管是自住还是投资，当我们在新西兰买卖房产时从看房、出价到过户的整个流程中，会遇到一系列大大小小的问题。为了规范交易，奥克兰律师协会和新西兰房地产协会共同起草了格式房屋买卖合同(“Agreement for Sale and purchase of Real Estate”)，目前的房屋买卖大部分采用该格式合同。我们分买方与卖方不同立场，分两期介绍房屋买卖初期买卖双方必须要留意的如下最基本问题。本文是该系列第二篇： “卖方搬走时拆走了浴缸，客厅墙上的大镜子也拿走了！“ 格式房屋买卖合同中的倒数第二页是有关动产物品清单(“Schedule 2: List of Chattels included in the sale”)， 是和房子一起过户给买家的动产及器物清单。通常包括厨房的炉子、烤箱、地毯、窗帘、百叶窗帘、灯具等，根据不同情形还包括车库的遥控器、洗碗机等。同时，买卖双方协商好过户的其他电器物品，都应写到该清单上，包括数量。浴缸、座便器等固定物（Fixture）可以不写。 在看房时，买家C特别中意奥克兰中区一处维多利亚式建筑房屋，家居装饰典雅又不失气派，特别是一进门映入眼帘的位于整个一面墙的大型镜子以及古典风浴缸（图）尤其让C喜欢。C通过中介签署了合同，但没有留意动产清单中并没有包括这面大镜子和浴缸。因为C认为，这么大的器件搬走也不容易，想当然认为会留在房屋里过户时移交给他。在房产交割过户那天做最后检查时，C发现镜子和浴缸被搬走了，虽然搬走后的地方并没有任何损伤和污迹刮痕，但是C非常气愤，卖方却主张这两件因为并没有写进在移交的动产清单上，应归卖方所有。结果经双方律师交涉，浴缸虽然没有固定在地面上但与配管设施连接在一起，应视为固定物（Fixture）还给买家所有，但是镜子不管大小属于可移动的动产，归卖方所有。因此，是动产还是固定物不是很明确时，与卖方协商后写入移交的动产清单上，以防发生上述的分歧。 此外，在买卖房产时，需要关注的情形非常多。举一个简单例子，根据格式房屋买卖合同，卖方在签署合同之前有义务将有关该房屋取得的许可和公示(notice)书面形式提供给买家，包括从市政府等机构、承租人及第三方取得的。卖方辩解说因年代久远没想起来等不能成为免责的理由，因此业主尤其要注意保管好这些文件。 [...]
房屋买卖常见问题系列之一 不管是自住还是投资，当我们在新西兰买卖房产时从看房、出价到过户的整个流程中，会遇到一系列大大小小的问题。为了规范交易，奥克兰律师协会和新西兰房地产协会共同起草了格式房屋买卖合同(“Agreement for Sale and purchase of Real Estate”)，目前的房屋买卖大部分采用该格式合同。我们分买方与卖方不同立场，分两期介绍房屋买卖初期买卖双方必须要留意的如下最基本问题： Initial Inspection vs Final Inspection 首先，与房产中介去看房(open home)时，我们看到的房子大都就像样板间一样家居装修明亮、干净、整洁，看房的买家很难挑出毛病。买家未经一一确认直接出价签署了合同，等在房子过户交割那天，与中介一起去做最终交割检查(Final Inspection)时，才发现移走家具和装饰品空出来的房子，需要很多细节需要好好检查。比如当时看房时印象深刻的装饰地毯下，空出来的却是一大滩污迹，好几处地毯斑驳需要更换。买家向卖方要求支付更换和清洁费用时，卖方的回答却是卖方按照签署合同当时的状态在过户日交房了，地毯上的污迹以及年久需要更换的那部分地毯在签署合同当时就已经是那状态，买家在当时并没有提出任何异议，因此，卖方没有义务出这部分费用。 “Caveat emptor” – Let the buyer beware, [...]
