房屋买卖常见问题系列之一 

不管是自住还是投资，当我们在新西兰买卖房产时从看房、出价到过户的整个流程中，会遇到一系列大大小小的问题。为了规范交易，奥克兰律师协会和新西兰房地产协会共同起草了格式房屋买卖合同(“Agreement for Sale and purchase of Real Estate”)，目前的房屋买卖大部分采用该格式合同。我们分买方与卖方不同立场，分两期介绍房屋买卖初期买卖双方必须要留意的如下最基本问题：

Initial Inspection vs Final Inspection

首先，与房产中介去看房(open home)时，我们看到的房子大都就像样板间一样家居装修明亮、干净、整洁，看房的买家很难挑出毛病。买家未经一一确认直接出价签署了合同，等在房子过户交割那天，与中介一起去做最终交割检查(Final Inspection)时，才发现移走家具和装饰品空出来的房子，需要很多细节需要好好检查。比如当时看房时印象深刻的装饰地毯下，空出来的却是一大滩污迹，好几处地毯斑驳需要更换。买家向卖方要求支付更换和清洁费用时，卖方的回答却是卖方按照签署合同当时的状态在过户日交房了，地毯上的污迹以及年久需要更换的那部分地毯在签署合同当时就已经是那状态，买家在当时并没有提出任何异议，因此，卖方没有义务出这部分费用。

 “Caveat emptor” – Let the buyer beware, 即买方谨慎、又可谓买方自负原则，由买方承担交易中产生的风险。买方应在第一次看房时，仔细做初次房屋检查(Initial Inspection)，同时应询问卖方和中介该房屋有哪些问题。如果买家没有时间检查或考虑肉眼无法检测到的隐患，也可以择日聘请房屋检测专业机构做专业的检查，并把该检测写进合同的附加条款(condition)。

“该房屋有没有买方应该知道的问题？” 这一简单的问题必须要在看房时问卖方，房屋有无漏水、有无结构上的问题、有无需要事先取得政府许可的建筑物等，如果买方询问了这些问题，卖方则有义务如实回答。举个例子来说，A想购买市中心一处公寓作为投资用，通过中介看了几处后，A敲定了其中之一，在做Initial Inspection时，问了卖方业主，“听说XX公寓楼发现大面积漏水，每一户出10万在维修……，我们这楼有没有这问题啊？”卖方说这楼没有这问题。虽然买市中心的公寓最担心的问题是碰到漏水公寓，但是卖方说没有漏水问题而且提出如果签署无条件合同，可以给折扣，因此买家就签署了无条件合同。但是，过几天新闻报道说该公寓也有漏水纠纷，买家看着万分着急。幸运的是，卖方承认自己早就知道有漏水问题但为了卖出去没有据实告知买家，退还了定金并解除了合同。

然而，并不是所有买家都这么幸运，卖方不承认，或者在买家交了定金，而且卖方已经从该定金中支付给中介相关佣金等情况时，买家很难拿到退还的全额定金。当然也可以起诉卖方，但是诉讼过程耗时耗力且花费相对高额的诉讼费用，并非是现实的解决之策。鉴于此，在签署合同之前，通过律师或专业的房屋检测机构，作必要的核实和检查，考虑签署附条件的合同。同时这些检查到的隐患或问题也可以是讨价还价谈判的砝码。

卖房时需要收多少定金？

“定金我就交五千块吧“ – B卖房以40万成交签署了合同，中介告诉他定金一般收房款的10%，但买家请求能否只付五千块定金，因为是无条件合同签署合同时合同即生效而且买家看起来人不错B便答应了。没成想三周后的过户前一天，买家哭着请求B因为银行没有批准贷款买不了这房能否取消这份合同，定金就不要了。考虑对B的房子有购买意向的人不少，B就取消了合同。但是，B没有考虑到只要合同生效不管最后有没有过户就应支付中介佣金，中介佣金按40万成交金额的%高达一万纽币以上，除了买家付的五千块B自己还需要贴五千多。

格式房屋买卖合同规定，卖方可以收取10%的定金，这是为了在买方不能履行合同时，补偿卖方所遭受的损失，就像上述情况，而规定的，主旨在于保护卖方。因此，卖方必须要留意签署合同时定金数额不要过低。

确认清单 (Department of Building and Housing)

房屋买卖时您首先需要考虑和检查的事项如下：

  • 签署合同之前，询问中介或卖方该房屋有哪些瑕疵、隐患或其他问题；
  • 在做初次房屋检查(Initial Inspection)的时候，仔细查看屋顶、配管设施、水压、电气、隔热处理(特别是房顶)、栅栏、停车出车道、房屋有没有增设的构筑物或改动等；
  • 通过该房屋的新西兰土地信息备忘录报告(LIM Report)、土地房屋注册信息等，确认该房屋是否有未经政府许可的建筑、构筑物等；
  • 房屋有没有漏水，非专业人士也可以通过肉眼能检查到一些问题，例如：屋顶、屋内墙壁有无漏水痕迹以及发霉的痕迹，墙外壁有无裂缝，墙壁有没有鼓出来的部分，楼上阳台有无排水设施等
  • 事先取得新西兰土地信息备忘录报告(LIM Report)、土地房屋注册信息等，这些付费文件可以自己向市政府部门申请也可以通过代理律师来申请。建议通过委托律师来详细审核这些文件；
  • 尽量通过专业机构进行检测取得房屋检测报告；
  • 签署合同之前最好咨询律师。

 

 

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